外壁が落下する危険性（タイル張りの建物の場合）

タイル張り建物の下を歩いていたら、上からタイルが落ちてきた！
という話は実際にあります。死亡事故に発展した例も…。

タイル張の建物はデザインや印象も良く見えるため、マンションや商業ビルなど、
いたるところで目にします。

一見問題なく見える外壁でも、調査をすると意外にも非常に危険な状態になっている！
ことがよくあります。一番怖いのは、落下の危険性です。
例えば、外壁タイルとコンクリート壁面の間にすき間が出来たり、
タイルの接着力が落ちたりすると、経年の劣化や地震による振動などにより
外壁の一部が剥がれて落下してしまう事があります。
肉眼での目視だけでは危険性が分からないケースも多くあります。

建物の定期点検(調査)や、外壁調査では上記のような例を含め、様々な建物の異常箇所を
専用の機器や道具を使用して探し出していきます。

 

▲今にも落下してしまいそうな外壁のタイル(膨らんで見える部分)

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身近な建物に注意！ 外壁落下の危険性！

鉄筋コンクリート造の建物には、表面にモルタルと呼ばれるセメントと砂を混ぜ合わせた材料が
全体的に薄く塗られている事がよくあります。
外壁におけるこのモルタル層は、建物の経年による劣化により浮いてきたり、
剥がれて落下したりする事があり、劣化を気づかないままでいると大変危険な場合があります。
実際に建物の外壁が落下し、人が死亡してしまった事例もあります。

一般的にはこれらの劣化(モルタルの浮きや剥離)は、目視および打診と呼ばれる、
調査用のハンマーで外壁面を叩くことで確認します。
（赤外線カメラを使って確認することもあります。）

建物の定期点検の重要な目的のひとつは、当該建物における危険箇所
(人的傷害等を発生させる可能性がある箇所)をチェックする事ですので、
上記のような劣化部を把握し、指摘することは非常に重要な点検事項になります。

早期に建物の劣化部位を把握し、適正な対処を行なう事が出来れば、
建物の維持・保全にかかる費用を少なく出来ますし、建物の長寿命化にもつながります。
その辺りの考え方は人における健康診断や病気の早期発見・早期治療と同じと言えます。
(更に進んだ考え方として、予防保全という対処方法もあります。)

▲庇の見上げ部分のモルタルが剥離して落下してしまっている状態

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屋根のトップライトから漏水が発生。その原因は？

建築の定期点検(調査)や外壁調査の付帯調査として、当社では建物の屋根(屋上)の点検もよく行います。

具体的には、防水層や屋根葺き材の劣化、ルーフドレイン(雨水を樋に流す中継部分)に土砂等による閉塞がないか？また金属製手摺に発錆・腐食によるぐらつきがないか？など、調査対象の建物仕様に応じて様々な項目を確認します。

先日点検した現場では、樹脂製のドームで出来たトップライトの周囲に多数のひび割れが確認されました。(写真参照)これでは雨が降るとこのひび割れから雨水が室内へ侵入してしまいます。また、ドームの内面には結露が発生していました。真冬のトップライトの内外では気温差がかなり大きくなているためだと思われます。

①雨水の侵入(＝漏水)および、②トップライト内外の気温差による室内側の結露、この二つの原因によるものと思われる室内の壁の痛みや劣化がこの現場では確認されました。

トップライトは、採光を確保する意味では有効な窓ですが、雨仕舞い上のトラブルが発生しやすい部分でもあります。きちんと維持管理をしないと上記のような劣化を生じやすいため注意が必要です。

 

 

▲劣化したトップライト(樹脂製のドームの周囲にひび割れが発生している)

▲トップライトの周囲に発生しているひび割れ(雨水が侵入しやすい状態)

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特殊建築物の定期点検

建築基準法に基づく特殊建築物の定期報告制度が平成20年に義務化されて以来、建物の定期点検業務が一般化しつつあります。

特殊建築物の定期点検は建築と設備を分けて実施することが多いようです。基本的には、建築点検(行政用語上、建築は点検ではなく調査となっている事があります。)を3年以内、設備点検を1年以内ごとに実施することとされてます。

建築および設備の点検では、確認項目が多岐に渡るため、私たちも実際に点検を行う際は、チェックシートを持参し、確認事項の漏れがないかを気にしながら業務を行ったりします。

非常用の設備や装置など、普段は気にしなかったり触ることもないような部分の作動確認を行ったりもします。竣工後の経過年数が長い建物ほど、経年による様々な劣化や不具合が多くなります。

簡単に言うと、定期点検は人間でいう定期検診と同じです。異常や不具合の早期発見そして早期の対応が、建物の寿命の長期化に直結します。

▲排煙窓の作動確認状況(火事の際に煙を排出する窓の開閉確認)

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